ZONE TENDUE AGGLOMERATION CAENNAISE – IMPACT SUR LES LOCATIONS
07 Sept.
La loi ALUR de 2014, modifiée en 2015, a mis en place des zones dites « tendues » dans certaines agglomérations de plus de 50.000 habitants. Les objectifs de ces mesures sont de deux ordres :
– Encadrer les loyers ; et
– Raccourcir le délai de préavis, notamment pour les locations d’habitation nue
Ce dispositif s’est étendu au fur et à mesure du temps et touche aujourd’hui 24 communes du Calvados depuis août 2023. Sont concernées les communes listées ci-après : Baron-sur-Odon, Biéville-Beuville, Bretteville-sur-Odon, Caen, Carpiquet, Colombelles, Cormelles-le-Royal, Cuverville, Démouville, Épron, Fleury-sur-Orne, Fontaine-Étoupefour, Giberville, Grainville-sur-Odon, Grentheville, Hérouville-Saint-Clair, Ifs, Mondeville, Mondrainville, Mouen, Rots, Saint-Germain-la-Blanche-Herbe, Tourville-sur-Odon, Verson (décret Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013).
La présente étude se bornera à présenter les deux impacts principaux à savoir l’encadrement des loyers et le raccourcissement du délai de préavis dans le Calvados.
1) L’encadrement des loyers
Important : à la différence des grosses agglomérations parisienne ou bordelaise, par exemple, l’agglomération de CAEN n’est pas (encore) concernée par des plafonnements de loyers minimum ou maximum émanant d’étude d’observatoire.
Également, certains types de locations sont soumis à d’autres réglementations spécifiques. Il s’agit notamment des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), des logements sociaux (HLM), des meublés de tourisme et des sous-locations.
Quatre hypothèses sont à étudier :
– Le première mise en location
– Le renouvellement du bail
– La Nouvelle location après une période d’inoccupation supérieure à 18 mois
– Les Gros travaux suivis d’une remise en location
1.1) La première mise en location
Aucune restriction particulière, le loyer est librement fixé et pourra être révisé annuellement si cela est prévu au bail (sauf logement classé en F ou G). Art 17 loi du 6 juillet 1989.
Important : le bien ne doit pas avoir été loué au cours des 18 derniers mois pour que cela soit considéré comme une première mise en location.
Lorsqu’un logement vacant [depuis moins de 18 moins] fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
1.2) Le renouvellement du bail
Le renouvellement suit les règles classiques de la loi du 6 juillet 1989.
En revanche, est impactée la réévaluation des loyers sous-estimés par rapport au marché.
C’est le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 qui régit ce point. La réévaluation ne peut pas être plus élevée que l’une de ces deux limites :
1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;
2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
[actuellement applicable faute de loyer minoré ou majoré comme en région parisienne par exemple, mais cela est susceptible d’évoluer un jour si l’agglomération caennaise se dote d’un tel dispositif émanant d’un arrêté préfectoral]
1.3) Mise en location après des travaux de rénovation
Plusieurs hypothèses sont à étudier :
– Si le montant des travaux est au moins égal à 50% de la dernière année de loyer : le loyer peut être augmenté de 15% des montant des travaux TTC. Attention à la nature des travaux effectuée car il doit s’agir de travaux d’amélioration.
– Si le montant des travaux est supérieur ou égal à une année de loyer : le loyer peut être fixé librement sous la double condition que :
* Les travaux d’amélioration est de moins de 6 mois
* Le montant des travaux doit être supérieur ou égal à un an de loyer.
1.4) Mise en location après une période d’inoccupation supérieur à 18 mois
Principe de fixation libre du loyer, sauf le bien est classé en F ou G où l’on applique le dernier loyer pratiqué.
2) Congé donné par le locataire
Pour rappel la loi du 6 juillet 1989 prévoit les délais suivants :
– Location nue : 3 mois
– Location meublée : 1 mois
Dès lors que le bien immobilier est situé en zone tendue, le préavis est réduit à 1 mois pour tout type de location.
Pour que ce congé soit effectué correctement, le locataire doit :
– Dans le courrier de résiliation indiqué que le bien qu’il loue est situé dans une comme en « zone tendue »
– Annexer à son courrier le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013
