2/3 SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou sur les Sociétés (IS)

Sujet auquel nous sommes confrontés quotidiennement, un choix judicieux doit s’opérer afin de mener à bien dans le temps l’opération immobilière.

Avant d’exposer les situations que nous allons détailler, il convient de présenter l’un et l’autre des régimes pour cibler les différences, les avantages, et inconvénients qui en découlent :

/	IMPOT SUR LE REVENU (IR)	IMPOT SUR LES SOCIETE (IS)
Imposition	Transparence fiscale : imposition proportionnelle des revenus perçus sur la tête de chacun des associés. Exemple : si location d’un appartement nue, imposition aux revenus fonciers directement sur les associés.	Opaque : la société paye – 15 % d’impôts sur les premiers 38.120 € bénéfices (si conditions IS réduit remplies). – 25% d’impôt sur les bénéfices au-delà.
Taux d’imposition des bénéfices	Proportionnel en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) correspondant aux revenus globaux perçus par le foyer fiscal + 17,2% de prélèvements sociaux Possibilité de créer un déficit foncier	2 options : – Soit PFU à : 30 % (12,8% Impôts + 17,2 Prélèvements sociaux – Soit proportionnel aux revenus avec un abattement de 40% sur le montant du dividende distribué + 17,2 % de prélèvement sociaux
Double imposition ?	NON car transparence fiscale	OUI en cas de distribution de dividendes (IS à 25 % + PFU/IR)
Charges déductibles	Idem charges déductibles pour la détermination des revenus fonciers limitativement énumérées : –          Dépenses d’entretien/réparation/rénovation (sauf dépense dites « locatives » –          Dépense d’amélioration dans les immeubles à usage d’habitation –          Taxe foncière –          Intérêts d’emprunt –          Primes d’assurance Principe d’interdiction de déduction des dépenses de (re)construction ou d’agrandissement, sauf exception. Vous trouverez via ce lien vers le BOFIP le détail des charges déductibles ou non en cliquant ici, (article 31 du CGI)	Toutes les charges déductibles pour une SCI à l’IR plus : –          Frais d’acquisition du bien (« frais de notaire ») –          Rémunération du gérant –          Amortissement comptable de l’immeuble (sauf le terrain) –          Amortissement comptable des travaux de (re)construction ou agrandissement. Gros avantage de l’amortissement car il permet de réduire comptablement et fiscalement une grosse partie des bénéfices.
Imposition de la plus-value en cas cession de l’immeuble	Régime d’imposition de la plus-value des particuliers applicable (150 U du CGI). –          Exonération si vente de la résidence principale par les associés. –          Abattement pour durée de détention applicable	Réintégration de la plus-value dans le résultat comptable (prix de vente – valeur comptable = plus-value à réintégrer dans le résultat) –          Si l’immeuble est amorti intégralement, le bénéfice imposable est à la hauteur du prix de revente.
Imposition de la plus-value en cas de cession des parts sociales	Si SCI à prépondérance immobilière, Régime d’imposition prévu à l’article article 150 U du CGI avec quelques dispositions particulières notamment sur les forfaits déductibles du prix d’acquisition. Abattement pour durée de détention identique à celui applicable à une vente d’immeuble.	Application du régime général des plus-values des valeurs mobilières et de droits sociaux (article 150-0 A et suivants du CGI). Application de la « flat taxe » ou « PFU » de 30% (alors sans abattement supplémentaire pour durée de détention), ou bien choix du barème de l’impôt sur le revenu avec application d’abattements pour durée de détention.

Quelques informations permettant d’aider à la détermination de l’option :

1)       Votre tranche marginale d’imposition :

Pour vous permettre d’opter pour l’option la plus favorable, il convient donc de regarder qu’elle est votre tranche d’imposition marginale.

Si vous êtes dans la tranche d’imposition (TMI) à 40%, il nous semble opportun d’opter pour une SCI à l’IS car vous serez taxé au maximum à 55% (25% +30) alors que dans une SCI à l’IR vous serez taxée à 57,2% (40% + 17,2% de prélèvements sociaux.

Même raisonnement si vous n’avez pas la volonté de distribuer les dividendes et que votre TMI est de 14% ou 30%, l’imposition ne sera que de 25 % (IS) arrondi, alors qu’à l’IR la taxation globale sera de 31,2 % (14% + 17,2%) ou de 47,2% (30% + 17,2%).

NOTA BENE :

–           Le raisonnement ci-dessus mérite d’être nuancé selon chaque situation d’espèce car la SCI IS ne vous permettra pas de générer un déficit foncier alors que c’est le cas avec un SCI IR.

–          Également dans une SCI IS il est possible de reporter un déficit sur les résultats de l’année suivante et lisser ainsi l’IS.

–          Enfin il nous semble également prépondérant de mettre en corrélation avec votre projet le type d’imposition de la plus-value en cas de cession de l’immeuble ou des parts.

2)       La détention d’un immeuble déjà loué nu : avec le déficit foncier vous pouvez lisser les revenus fonciers globaux.

3)       La volonté de conserver longtemps l’immeuble

4)       La volonté de transmettre une résidence principale ou secondaire, etc…

Les cas de figure sont multiples et il est donc obligatoire de faire une étude préalable précise lors de chaque création de SCI afin de faire le bon choix.

L’office notarial de BLAINVILLE SUR ORNE, PEGASUS NOTAIRES, se tient à votre disposition pour vous conseiller, vous assister dans l’étude vos besoins et création de votre SCI de la rédaction des statuts à l’immatriculation de la société.

Notre rayon de conseil est national, nous vous assistons notamment sur vos projets dans la communauté de communes de CAEN LA MER et plus particulièrement sur les communes de CAEN, OUISTREHAM, BENOUVILLE, BLAINVILLE-SUR-ORNE, RANVILLE, HERMANVILLE SUR MER, PARIS.

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