SCI à l’IR et location saisonnière : un (très) mauvais cocktail.

Rien de mieux que de résumer cette situation par un cas d’espèce : deux personnes créent en 1985 une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Conséquence de cela : les revenus de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés.

Par suite de l’immatriculation de la SCI, celle-ci achète une maison front de mer très bien située, toujours en 1985, qui deviendra la résidence secondaire des associés.

Ils l’occupent de temps en temps et constatent que cet immeuble génère des charges fixes qui augmentent dans le temps.

En 2019, via des plateformes bien connues, ils décident de proposer leur maison à la location saisonnière de courte durée et constatent qu’il suffit de louer la maison en période estivale pour couvrir les charges. Ce qui génère des BIC.

Courant 2024, la maison est vendue 1.000.000 €, les associés n’y allaient plus et d’autres projets familiaux étaient à l’ordre du jour.

L’acte de vente prévoyait une exonération totale de plus-value pour détention de la maison depuis plus de 30 ans par la SCI.

Fin de 2024: contrôle fiscal

Le contrôleur des impôts a constaté que le bien était à la location sur des plateformes de locations saisonnières. Activité qui est de nature commerciale.

Conséquences fiscales: la SCI est considérée comme une société commerciale de fait (article 35-5° bis du CGI) soumise à l’impôt sur les sociétés de plein droit (article 206,2 du CGI).

Au surplus, il n’est pas possible d’appliquer la tolérance prévu au BOFIP car elle n’avait pas d’autre revenu que ceux issus des locations de courte durée (BOFIP, BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330, 04/07/2018).

Résultat du contrôle fiscal: double imposition:

AU NIVEAU DE LA SCI	AU NIVEAU DES ASSOCIES
Imposition à l’IS: IS (15%) de 0€ à 42.500 € = 6.375€ IS (25%) : 957.500×25% = 239.375 €	Imposition au PFU (30%): sur le montant distribué de 1.000.000 € = 300.000€ + contribution éventuelle sur les hauts revenus
TOTAL IS: 245.750 €
Peuvent s’ajouter: – intérêts de retard – Majoration de 10 % ou de 40 %	Peuvent s’ajouter: – intérêts de retard – Majoration de 10 % ou de 40 %
Redressement fiscal = 545.750 € hors intérêts de retard et majorations.

 

Ce cas d’espèce s’applique aussi à la location de meublé (LMNP ou LMP) en résidence principale à bail d’habitation principale, via une SCI à l’IR

En conclusion :

– discutez de vos projets avec votre notaire avant de prendre une décision potentiellement très impactante ;

– la location saisonnière même si elle est rentable sur le moment peut être une véritable bombe à retardement selon le mode de détention de votre bien.

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