Location de courte durée : comment choisir la bonne structure sociétaire

 

Quelle structure juridique choisir pour l’acquisition d’un logement meublé destiné à la location courte durée ?

Un choix stratégique : l’importance de l’accompagnement notarial

Vous envisagez d’investir dans un logement meublé destiné à la location courte durée via une société ?

En effet, le choix de la forme sociétaire n’est pas anodin : il influence directement la fiscalité, la responsabilité des associés et la gestion future de votre patrimoine.

Pourquoi la SCI à l’IR n’est pas adaptée à la location meublée ?

Contrairement à une idée reçue, la Société Civile Immobilière (SCI) n’est pas la solution idéale pour la location meublée, même si elle reste pertinente pour la gestion d’un bien en location nue.

• Une activité commerciale, pas civile : La location meublée est considérée comme une activité commerciale au regard du droit fiscal. Une SCI qui pratique cette activité de manière habituelle — même de façon accessoire — perd sa transparence fiscale et devient soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) sur l’ensemble de ses bénéfices (CGI, art. 206-2).
• Une tolérance fiscale limitée : L’administration fiscale admet une exception si les recettes commerciales (hors taxes) ne dépassent pas 10 % du total des recettes HT de la SCI. En pratique, cette condition est rarement remplie et ce seuil reste théorique.

Conclusion : La SCI à l’IR est à éviter pour la location meublée, sous peine de voir votre fiscalité alourdie.

Pour plus de précisions quant à la fiscalité applicable dans un tel cas de figure vous pouvez aussi consulter ce lien, en cliquant ici, pour un exemple chiffré.

A noter: l’option IS est possible pour la SCI avec les mêmes conséquences comptables et fiscales qu’une SAS (voir ci-après).

Toutefois, le fait que la SCI exerce une activité commerciale de fait, c’est à dire une société exerçant une activité para-hôtellerie (activité commerciale) au sens de la doctrine administrative fiscale (BOFIP), lui fait changer de forme juridique et elle devient société une commerciale de fait. Cela engendre une double conséquence non négligeable au niveau des associés: responsabilité illimitée couplée à une solidarité entre eux.

Ainsi, en cas de passif l’associé le plus solvable peut être mis à contribution pour la totalité du passif. Il n’y a plus de responsabilité proportionnelle limitée aux apports mais une solidarité de fait illimitée.

Quelles alternatives privilégier ?

1. La Société à Responsabilité Limitée (SARL) : un équilibre fiscal et juridique

La SARL est souvent la structure la plus adaptée pour les investisseurs en location meublée, notamment pour les raisons suivantes :

• Fiscalité avantageuse :

• • Si la SARL est constituée entre membres d’une même famille proche, elle peut opter pour le régime des sociétés de personnes et être soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Potentiellement impactant sur les associés sont déjà sur les plus hautes tranches d’impôt sur le revenu.

• • En cas de cession du bien, les associés bénéficient du régime des plus-values immobilières des particuliers, évitant ainsi une imposition sur la quasi-totalité du prix de vente (contrairement à une société soumise à l’IS, où les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value).

• Responsabilité limitée :

• • Les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports, protégeant ainsi leur patrimoine personnel (sous réserve de l’absence de prise de cautionnement personnel par la banque qui finance le projet)

2. La Société en Nom Collectif (SNC) : une option à manier avec prudence

Bien que la SNC ne soit pas soumise à l’IS et soit adaptée aux loueurs en meublé (professionnels ou non), elle présente un risque juridique majeur :

• Responsabilité illimitée et solidaire des associés, ce qui peut mettre en péril leur patrimoine personnel en cas de dettes.

À réserver aux projets où les associés acceptent ce niveau de risque ou disposent de garanties suffisantes.

3. la SAS(U) : ou outil différenciant de la SARL familiale

• Fiscalité :

• • Le résultat sera imposé à l’impôt sur les société (IS).
  • Vous pourrez amortir comptablement la valeur du bien sur le résultat et, de facto, faire baisser le résultat imposable à l’IS. Pas d’imposition direct des associés donc pas d’impact sur les revenus personnels des associés.
  • Régime de plus-value des professionnelles en tenant compte de la valeur nette comptable du bien comme prix d’acquisition. Potentielle une forte imposition à l’IS si le bien est amorti comptablement.

• Responsabilité limitée :

• • Les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports, protégeant ainsi leur patrimoine personnel.

 

Anticiper la cession du bien : un critère décisif

Le choix de la structure a également un impact sur la fiscalité de la revente :

• En SARL à l’IR, la plus-value est taxée comme une plus-value immobilière classique, souvent plus avantageuse.
• En société soumise à l’IS, la plus-value est calculée en réintégrant les amortissements, ce qui peut entraîner une imposition bien plus lourde.

En résumé : les points clés à retenir

Structure	Fiscalité	Responsabilité	Adaptation à la location meublée
SCI	IS de fait si activité commerciale	Illimitée + solidarité des associés	❌ Inadaptée
SARL	IR possible (famille) ou IS	Limitée aux apports	✅ Recommandée ⚠️ : augmentation de l’IR individuel des associés
SAS	IS	Limitée aux apports	✅ Recommandée ⚠️ : cession de l’actif soumise à l’IS en tenant compte des amortissements comptables
SNC	IR (transparence)	Illimitée et solidaire	⚠️ À éviter sauf cas particuliers

L’accompagnement notarial : une étape incontournable

Chaque projet est unique. Le notaire vous aide à :

• Évaluer les implications fiscales et juridiques en fonction de votre situation personnelle.
• Optimiser la transmission de votre patrimoine.
• Sécuriser votre investissement en choisissant la structure la plus adaptée.

Vous souhaitez investir dans la location meublée ?

L’Office notarial de BLAINVILLE-SUR-ORNE, « PEGASUS NOTAIRES », se tient à votre disposition pour vous conseiller et assister dans le conseil et aménagement éventuel de votre régime matrimonial.

 

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