Baux commerciaux : ce que change la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026

Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique – articles 61 à 63 – JO du 27 mai 2026

Promulguée le 26 mai 2026 et entrée en vigueur, pour l’essentiel, le 28 mai 2026, la loi de simplification de la vie économique consacre un volet entier au développement du commerce. Ses articles 61 à 63 modifient sur plusieurs points le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce), avec un objectif affiché : fluidifier les relations entre bailleurs et preneurs et alléger la pression sur la trésorerie des commerçants.

Il ne s’agit pas d’une refonte du statut, mais de retouches ciblées dont les effets pratiques sont immédiats pour un grand nombre de baux, y compris ceux en cours d’exécution. Tour d’horizon des cinq évolutions majeures, avec, pour chacune, une lecture « avant / après ».

1. La mensualisation du loyer : un droit d’ordre public pour le preneur

C’est la mesure la plus emblématique de la réforme. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce permet désormais au locataire d’exiger le paiement mensuel de son loyer, alors que l’usage était très largement au paiement trimestriel d’avance.

Ce droit est d’ordre public : l’article L. 145-15 du Code de commerce a été modifié pour réputer non écrite toute clause qui y ferait obstacle. Le bailleur ne peut donc ni s’y opposer, ni neutraliser cette faculté par avance dans le contrat.

Conditions et périmètre :

• Sont seuls concernés les baux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont exclus.
• Le preneur doit être à jour du paiement de ses loyers et charges (les arriérés faisant l’objet d’une contestation préalable ne semblent pas faire obstacle à la demande).
• La mesure s’applique aux baux en cours au 26 mai 2026 comme aux baux nouveaux : la demande prend effet dès la prochaine échéance prévue au bail.

Point de vigilance : la loi ne précise pas la forme de la demande du locataire. Par prudence, une lettre recommandée avec avis de réception est vivement recommandée afin de dater la demande et de sécuriser la prise d’effet.

Avant / Après

	Avant la loi	Depuis le 28 mai 2026
Périodicité du loyer	Liberté contractuelle ; usage du paiement trimestriel d’avance	Le preneur (commerce, artisanat, services) peut exiger la mensualisation
Clause contraire	Valable	Réputée non écrite (ordre public)
Condition	–	Être à jour des loyers et charges non contestés
Baux concernés	–	Baux en cours et nouveaux, dès la prochaine échéance

 

2. La clause d’indexation « tunnel » : une consécration légale

Les clauses d’échelle mobile, qui font varier automatiquement le loyer selon un indice (ILC, ILAT), sont usuelles dans les baux commerciaux. La jurisprudence répute toutefois non écrites les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169).

Restait une zone grise : la clause dite « tunnel », qui borne la variation annuelle de l’indice dans une fourchette symétrique (par exemple : la variation de l’ILC prise en compte ne peut excéder +3 % ni être inférieure à –3 %). Sa licéité était débattue.

Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce met fin à l’incertitude : est expressément valable la clause ayant pour objet ou pour effet « d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer ».

L’exigence essentielle est la symétrie : le plafonnement doit jouer dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. La clause protège ainsi le preneur contre une envolée de l’indice en période d’inflation, et le bailleur contre une chute du loyer en période de reflux : un intérêt partagé qui devrait faciliter la négociation.

Application dans le temps : baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026.

Interrogation en suspens : le texte ne vise littéralement que l’ILC, alors que les articles L. 145-38 et L. 145-39 auxquels il renvoie visent aussi l’ILAT. La doctrine s’interroge sur l’extension du dispositif aux clauses encadrant l’ILAT ; la prudence rédactionnelle s’impose.

Avant / Après

	Avant la loi	Depuis le 28 mai 2026
Clause d’indexation à la hausse uniquement	Non écrite (jurisprudence constante)	Toujours non écrite
Clause « tunnel » symétrique	Licéité discutée	Expressément validée (art. L. 145-38-1 nouveau)
Baux concernés	–	Baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026

 

3. Le dépôt de garantie plafonné à trois mois de loyer

Jusqu’à présent, le montant du dépôt de garantie relevait de la seule liberté contractuelle ; en pratique, il était fréquent d’exiger l’équivalent de six, voire neuf mois de loyer avant même le début d’exploitation du fonds.

L’article L. 145-40 du Code de commerce, complété par la loi, plafonne désormais le dépôt de garantie à trois mois de loyer (un trimestre). Point capital : le plafond englobe également « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Le cumul de sûretés ne permet donc pas de contourner le plafond.

Deux limites à connaître :

• Le plafonnement ne concerne que les baux portant sur les locaux destinés au commerce de détail ou de gros, ou aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal (les bureaux, notamment, en sont exclus).
• La loi précise que ces sommes ne produisent pas d’intérêts au profit du locataire, ce qui, sur ce point précis, est moins favorable que le régime antérieur de l’article L. 145-40 alinéa 1er pour les sommes excédant deux termes.

Application dans le temps : baux conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Les dépôts constitués sous l’empire du droit antérieur appellent une analyse au cas par cas.

Avant / Après

	Avant la loi	Baux conclus/renouvelés après la loi
Montant du dépôt de garantie	Libre (souvent 6 à 9 mois de loyer)	Plafonné à 3 mois de loyer
Autres garanties (caution, nantissement…)	Librement cumulables	Incluses dans le plafond de 3 mois
Intérêts au profit du preneur	Oui, au-delà de 2 termes de loyer	Non

 

4. Restitution et sort du dépôt de garantie : un régime enfin organisé

Un délai légal de restitution

La restitution du dépôt de garantie en fin de bail n’était encadrée par aucun texte, source d’un contentieux abondant. Désormais, le bailleur doit restituer les sommes remises à titre de garantie dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, effectuée en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception, déduction faite des sommes restant dues et dûment justifiées.

Le délai est porté à six mois pour les autres garanties (caution bancaire, hypothèque, nantissement…), le bailleur devant procéder aux mainlevées nécessaires.

Attention au formalisme de la remise des clés : tant que les clés ne sont pas remises au bailleur ou à son mandataire, les locaux ne sont pas juridiquement restitués et une indemnité d’occupation reste due. Le mode de remise prévu par le texte (mains propres ou LRAR) fait courir le délai : il doit être scrupuleusement documenté.

Application dans le temps : baux en cours d’exécution lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.

La transmission de la dette de restitution en cas de vente du local

C’est un revirement législatif notable. La Cour de cassation jugeait que la restitution du dépôt de garantie constituait une dette personnelle du bailleur d’origine, non transmise à l’acquéreur de l’immeuble (Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-16.589). Le preneur devait donc réclamer son dépôt à un ancien bailleur parfois introuvable ou insolvable.

Pour les mutations (vente, donation, succession) intervenant à compter du 26 août 2026, l’obligation de restitution est désormais attachée à l’immeuble et transmise au nouveau bailleur. La mutation entraîne en outre :

• la caducité de plein droit des autres garanties (cautionnement, nantissement…) consenties à l’ancien bailleur ;
• l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées dans un délai de six mois.

Il appartiendra au nouveau bailleur, s’il le juge utile, de solliciter de nouvelles garanties.

Ces conséquences devraient nécessairement impacter la pratique :

– les baux authentiques notaries offrent une sécurité importante via la copie exécutoire. En effet, Elle permet au créancier de procéder directement à l’exécution forcée des obligations constatées dans l’acte, sans avoir à obtenir au préalable un jugement.

– les avants-contrat portant sur des locaux soumis à cette réglementation verront sans doute de Nouvelles conditions suspensives, notamment la rénégociation de Nouvelles garanties conférées par le locataire après la vente.

 

Avant / Après

	Avant la loi	Après la loi
Délai de restitution du dépôt	Aucun délai légal	3 mois à compter de la remise des clés (remise des clés ≥ 26 août 2026)
Restitution des autres garanties	Non encadrée	6 mois + mainlevées
Vente du local : débiteur de la restitution	Bailleur d’origine (dette personnelle – jurisprudence)	Nouveau bailleur (mutations ≥ 26 août 2026)
Sort des autres garanties en cas de vente	Maintenues	Caduques de plein droit ; mainlevées sous 6 mois

 

5. Clause résolutoire : des délais de paiement plus difficiles à obtenir

La clause résolutoire, quasi systématique dans les baux commerciaux, permet la résiliation de plein droit du bail en cas d’impayé, après commandement de payer resté infructueux un mois. Le juge pouvait jusqu’ici accorder assez librement des délais de grâce suspendant les effets de la clause (art. L. 145-41 C. com.), la Cour de cassation reconnaissant aux juges du fond un large pouvoir d’appréciation.

L’article 63 de la loi encadre ce pouvoir. Pour les clauses résolutoires fondées sur un défaut de paiement des loyers, le juge ne peut désormais accorder des délais qu’à une double condition cumulative :

1. le preneur démontre sa capacité à régler l’intégralité de sa dette locative dans les délais sollicités ;
2. il a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience.

À défaut de remplir l’une ou l’autre de ces conditions, la résiliation du bail pourra être constatée. La loi confirme par ailleurs que la suspension reste possible tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice définitive.

Ce durcissement ne concerne que la clause résolutoire pour impayé ; le pouvoir d’appréciation du juge demeure entier pour les clauses résolutoires sanctionnant d’autres manquements du preneur.

Application dans le temps : demandes introduites à compter du 28 mai 2026 ; les procédures en cours restent soumises à l’ancien régime.

Avant / Après

	Avant la loi	Demandes introduites depuis le 28 mai 2026
Délais de grâce (impayés de loyers)	Large pouvoir d’appréciation du juge	Double condition cumulative : capacité à apurer la dette et reprise du loyer courant avant la 1re audience
Autres manquements (clause résolutoire)	Pouvoir d’appréciation du juge	Inchangé

 

6. Bonus : le droit de préemption du preneur enfin défini (article 61)

La loi précise également le champ du droit de préemption du locataire en cas de vente du local (art. L. 145-46-1 C. com., issu de la loi Pinel de 2014). Le texte visait les locaux « à usage commercial ou artisanal » sans les définir, ce qui alimentait les hésitations, notamment pour les bureaux.

Pour les mutations postérieures au 26 mai 2026, le local à usage commercial s’entend de tout local destiné, à titre principal, à une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestation de services à caractère commercial, réserves et emplacements attenants inclus, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts. Le local artisanal est défini selon la même logique (activité indépendante de production, transformation, réparation ou prestation de services figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d’État). Les locaux industriels demeurent hors champ, dans la ligne de la jurisprudence.

Calendrier d’application : les trois dates à retenir

Date	Mesures applicables
26 mai 2026	Définition du champ du droit de préemption (mutations postérieures à cette date)
28 mai 2026	Mensualisation du loyer (y compris baux en cours) • validation des clauses « tunnel » (baux conclus/renouvelés) • plafonnement des garanties à 3 mois (baux conclus/renouvelés) • nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire (demandes introduites à compter de cette date)
26 août 2026	Délais de restitution des garanties (3 mois / 6 mois) pour les remises de clés à compter de cette date • transfert de l’obligation de restitution au nouveau bailleur pour les mutations à compter de cette date

 

 

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